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長(zhǎng)租公寓未來該如何發(fā)展?

2019年，在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長(zhǎng)后，長(zhǎng)租公寓企業(yè)放慢了擴(kuò)張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，從瘋狂涌入到短期出清。專家認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓行業(yè)走向成熟是必然的過程。

“通過刷數(shù)據(jù)、講故事，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的窗口已不再，大家都應(yīng)扎扎實(shí)實(shí)掙到錢，這是2019年的一個(gè)變化。到目前還沒死的機(jī)構(gòu)，估計(jì)‘車主’都已剎住了車”。近日，在房東東舉辦的一場(chǎng)北京長(zhǎng)租公寓考察交流活動(dòng)上，樂乎公寓CEO羅意如此表示。

那么，值得我們關(guān)注的是，經(jīng)過這一年，行業(yè)的經(jīng)營邏輯是否發(fā)生了變化?在市場(chǎng)下行時(shí)，究竟是要量還是要質(zhì)?長(zhǎng)租公寓的未來，又該如何發(fā)展?

1、理性回歸 長(zhǎng)租公寓行業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇

回顧2019年，在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長(zhǎng)后，長(zhǎng)租公寓企業(yè)放慢了擴(kuò)張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，從瘋狂涌入到短期出清。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2019年共有52家長(zhǎng)期公寓企業(yè)由于經(jīng)營不善，出現(xiàn)資金鏈斷裂、跑路等情況，其中約20%的企業(yè)是由“高收低出”模式擴(kuò)張導(dǎo)致。與此同時(shí)，政策在鼓勵(lì)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，也更多著墨于規(guī)范市場(chǎng)、整治亂象、防范風(fēng)險(xiǎn)。

“暴雷事件有多少，不能決定一個(gè)行業(yè)是否走向末路，需求是否長(zhǎng)期存在并增長(zhǎng)，才決定一個(gè)行業(yè)的生命周期?！辟x能資本創(chuàng)始人胡振寅稱。基于此，在胡振寅看來，長(zhǎng)租公寓行業(yè)并非沒有未來，只是2019年在下行周期“爆雷”更集中，行業(yè)走向成熟是個(gè)必然過程。

2019年以來，長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。據(jù)IT桔子數(shù)據(jù)，2019年全年長(zhǎng)租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長(zhǎng)租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

在接受記者采訪時(shí)，北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥指出，2018-2019年是行業(yè)發(fā)展中優(yōu)勝劣汰的兩年，隨著投機(jī)型企業(yè)逐步退出市場(chǎng)，住房租賃行業(yè)未來的發(fā)展會(huì)更專業(yè)、穩(wěn)健。

那么，經(jīng)過這一年，行業(yè)的經(jīng)營邏輯是否發(fā)生了變化?在市場(chǎng)下行時(shí)，究竟要量還是要質(zhì)?對(duì)此，趙慶祥指出，市場(chǎng)下行時(shí)更要提質(zhì)增效，“經(jīng)過這一年，驗(yàn)證了適用于房地產(chǎn)開發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)、金融等行業(yè)的經(jīng)營邏輯或盈利模式，在住房租賃行業(yè)是失靈了。住房租賃經(jīng)營是個(gè)專業(yè)性極強(qiáng)、依靠服務(wù)制勝的慢生意?！?

胡振寅認(rèn)為，在市場(chǎng)下行時(shí)，質(zhì)的重要性優(yōu)先于量，否則容易“暴雷”。在質(zhì)的基礎(chǔ)上，按照企業(yè)發(fā)展的節(jié)奏，去實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。在增長(zhǎng)過程中，在新的規(guī)模下，去建設(shè)更強(qiáng)大的體系，企業(yè)和行業(yè)才能逐步走向成熟。

“在市場(chǎng)好的時(shí)候，我們認(rèn)為是戰(zhàn)而后勝，即先把對(duì)手打趴下，不掙錢也沒關(guān)系，把量增上去，再融錢。如今，我認(rèn)為，像長(zhǎng)周期消費(fèi)型行業(yè)，可能要先做好盈利，然后再健康發(fā)展，因此，我認(rèn)為是一個(gè)勝而后戰(zhàn)的事情?！绷_意稱。

2、精細(xì)化運(yùn)營 獲客能力至關(guān)重要

要提高運(yùn)營能力，就要開源節(jié)流。在羅意看來，排在首位的是提高獲客能力，長(zhǎng)租公寓品牌商必須擁有自己的獲客能力，“如何較簡(jiǎn)單、便宜地把客戶留下來，這是擺在從業(yè)者面前的一大命題。”

趙慶祥認(rèn)為，供不應(yīng)求情況或租金快速上漲帶來的紅利，是靠不住的，獲客難易，考驗(yàn)的是租賃企業(yè)的專業(yè)水平。

實(shí)際上，目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，一手房、二手房渠道越來越強(qiáng)勢(shì)，渠道費(fèi)也越來越高。長(zhǎng)租公寓行業(yè)同樣面臨這一局面：獲客成本較貴，尤其是輕資產(chǎn)機(jī)構(gòu)，特別是在淡季，要保證甲方出租率，單均獲客成本就會(huì)大為提升。

那么，在流量越來越貴的前提下，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營者究竟該如何提升獲客能力?

對(duì)此，巴樂兔研究院院長(zhǎng)高萌認(rèn)為，獲客能力分兩部分，一部分是各種方法獲得租客流量，能實(shí)現(xiàn)一定數(shù)量潛在租客看房;

另一部分是租客的帶看轉(zhuǎn)化率，就是看房的租客能提升出租率。一個(gè)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營獲客需要在這兩個(gè)部分都比較強(qiáng)，前者是渠道，后者是轉(zhuǎn)化，疊加起來才是完整的運(yùn)營獲客能力。

高萌指出，通過服務(wù)好老租客使其推薦新租客，這是運(yùn)營的方法，在擁有良好服務(wù)口碑的基礎(chǔ)上，稍加給租客一些便利，就可以獲得這種流量，且有朋友推薦，轉(zhuǎn)化率一般較高。

“長(zhǎng)租公寓企業(yè)提升獲客能力的根本是打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，明確租客定位及畫像”，貝殼研究院資深租賃市場(chǎng)分析師黃卉指出，企業(yè)也需要進(jìn)行成本管控，有效平衡收益和獲客成本，不可一味燒錢買流量。

3、新賽道開啟 規(guī)范和盈利將成關(guān)鍵

長(zhǎng)租公寓發(fā)展至今，經(jīng)歷過熱潮，也遭遇過寒冬。那么，2020年長(zhǎng)租公寓將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)?

趙慶祥認(rèn)為，2020年，優(yōu)秀租賃企業(yè)的優(yōu)勢(shì)將更加明顯，企業(yè)會(huì)進(jìn)一步整合，行業(yè)發(fā)展的整體質(zhì)量會(huì)提升。行業(yè)管理方面，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則體系會(huì)陸續(xù)完善，監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)的作用會(huì)逐漸顯現(xiàn)，行業(yè)立法亦有望破冰。

胡振寅指出，可以預(yù)見的是，2020年企業(yè)經(jīng)營更加理性和健康，產(chǎn)業(yè)鏈上下游更加成熟，會(huì)出現(xiàn)一批經(jīng)過周期考驗(yàn)的精細(xì)化運(yùn)營企業(yè)，以及更專業(yè)開展產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的細(xì)分領(lǐng)域?qū)I(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

高萌表示，2020年是建立規(guī)則的一年，政府監(jiān)管部門領(lǐng)頭出臺(tái)對(duì)經(jīng)營機(jī)構(gòu)和長(zhǎng)租信息、交易平臺(tái)的要求，市場(chǎng)化的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)運(yùn)營、對(duì)租客的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也將在今年強(qiáng)化。

“2020年還將是長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)運(yùn)營商頭腦中意識(shí)改變的一年，部分人將從過去的盲目粗糙熱情轉(zhuǎn)向理性細(xì)致謹(jǐn)慎，心理上的變化將在機(jī)構(gòu)投入拿房、裝修定價(jià)、服務(wù)配套、租后保障等各個(gè)微觀維度體現(xiàn)出來?！备呙确Q。

“融資不是終點(diǎn)，終點(diǎn)在于盈利?！绷_意指出，新的一年不要折騰，保持相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，按部就班地去做好運(yùn)營，隨著整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的逐漸清晰，預(yù)計(jì)會(huì)有更多同行進(jìn)行資源交換、協(xié)作發(fā)展。